Pacht a pronájem nemovitosti
v Německu - jaké mám povinnosti?

Z hlediska daňového práva není mezi pronájmem a pachtem žádný rozdíl. V zásadě platí, že ze všech příjmů z pronájmu a pachtu musíte platit daň.

Co znamená pronájem (Vermietung)?

Pronájem je tzv. přenechání užívání. To znamená, že pronajímatel například přenechá byt nájemci k soukromému užívání. Nájemce rozhoduje o způsobu využití místností. Za to pronajímatel dostává dohodnutou měsíční platbu - nájemné. Německé nájemní právo rozlišuje mezi soukromým a komerčním užíváním.

Co znamená pacht (Verpachtung)?

Na rozdíl od pronájmu může nájemce nemovitost nejen užívat, ale může z ní také získávat „plody", tj. dosahovat zisku. Tak tomu často bývá například v zemědělství. Zemědělec jako nájemce může obdělávat pole podle svých představ a ponechat si sklizeň a zisk z ní. Pronajímatel za to dostává platbu - pacht.

Musím také v daňovém přiznání rozlišovat mezi pronájmem a pachtem?

Jak již bylo uvedeno výše: V daňovém přiznání se nerozlišuje mezi pronájmem a pachtem.

Jako pronajímatel nebo propachtovatel postupujte následovně: Nejprve sečtěte všechny příjmy z pronájmu za daný rok. Poté si můžete odečíst peníze, které jste v témže roce vynaložili na nemovitost nebo pozemek. Může jít například o náklady na rekonstrukci nebo realitní kancelář. Tyto náklady se také nazývají náklady na reklamu (Werbungskosten). Pouze to, co zůstane, je příjem z pronájmu a podléhá zdanění.

Přečtěte si také:

Jak se zdaňuje příjem z pronájmu nemovitosti v Německu?

Pokud v Německu vlastníte a pronajímáte nemovitost, nezapomeňte na daňové povinnosti. Jaké to jsou?

Jaké náklady mohu uplatnit pro snížení daňové zátěže

Výdaje související s příjmy jsou všechny výdaje, které majitel domu nebo bytu vynaložil na získání, zajištění a udržení příjmů z pronájmu (§ 9 odst. 1 EStG). Vysoké výdaje související s příjmy často vedou ke ztrátě, kterou lze započítat proti jiným kladným příjmům.

Mezi výdaje patří:

• údržba,
• náklady na jízdu,
• náklady na realitní kancelář, notáře,
• daň z nemovitosti.

Pro uznání výdajů souvisejících s příjmem je rozhodující okamžik jejich úhrady (princip přílivu a odlivu). Výdaje související s příjmy však nebudou uznány, pokud byly zaplaceny předem bez rozumného ekonomického důvodu. Kdy výdaje související s příjmy vznikly, kterého období se týkají nebo kdy jste obdrželi fakturu, je obecně irelevantní, s výjimkou pravidelně se opakujících výdajů na přelomu roku. Pokud jsou tyto výdaje uhrazeny do 10 dnů v období od 22. prosince do 10. ledna příslušného jiného kalendářního roku, jsou výdaji souvisejícími s příjmy v roce, do kterého hospodářsky spadají.

Příjem z nemovitosti se spolu s provozními náklady a výdaji na reklamu či odpisy uvádí v samostatné příloze V daňového přiznání:

Pokud v bytě sami bydlíte, ale chcete jej v budoucnu pronajímat, náklady na renovaci musí být připsány na vaše vlastní užívání, a proto nejsou odečitatelné.

Pokud máte v úmyslu prodat nemovitost během 10letého období spekulace, můžete své výdaje uplatnit jako prodejní náklady. S uplatněním nákladů v daňovém přiznání vám pomůžeme.

Musím podat daňové přiznání i když jsem neměl z nemovitosti žádné příjmy?

U pachtovních smluv bývá pachtovné vypláceno zpravidla až po prvním roce, tudíž přestože jste nemovitost zakoupili například v roce 2022, nebudou vám ten rok z ní plynout žádné příjmy. I tak je dobré situaci konzultovat s finančním úřadem. Může se stát, že obdržíte tzv „Erinnerung”, upozornění z finančního úřadu, abyste podali daňové přiznání. To se děje proto, že úřad vás eviduje jako nového majitele německé nemovitosti, a automaticky zašle tuto pozvánku.

Kolik budu platit daň z pronájmu?

Daně z příjmů z pronájmu se liší. V nejnižším případě je to v současné době 14 %, tzv. výchozí sazba daně. Od těchto 14 % se sazba daně s rostoucím zdanitelným příjmem zvyšuje až na nejvyšší sazbu daně ve výši 42 %.

Potřebujete poradit v oblasti pronájmu nemovitosti v Německu? Obraťte se na nás.